El presidente del Consejo Económico y Social de Canarias (CES), Sergio Melián, señala que la jurisprudencia europea ofrece una vía para limitar el uso vacacional de las viviendas en favor del residencial cuando exista una necesidad acreditada de proteger el acceso a un hogar. Explica que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) “reconoce objetivos de interés general que pueden justificar estas restricciones”, aunque exige que las medidas sean necesarias, proporcionadas y basadas en criterios objetivos.
Melián destaca que el objetivo siempre debe ser “preservar una población permanente y evitar una excesiva dependencia de las segundas residencias o del turismo”. Por ello, considera que las actuaciones vinculadas al destino efectivo de los inmuebles cuentan con un fundamento jurídico más sólido que una prohibición general de compra dirigida a las personas no residentes.
Como antecedente, el presidente del CES recuerda que, en 2020, el TJUE admitió una normativa francesa que exigía autorización previa para alquilar reiteradamente viviendas amuebladas por períodos cortos a clientes de paso. “La finalidad era preservar la oferta de alquiler residencial de larga duración, pero su aplicación debía responder a criterios de necesidad y proporcionalidad”, afirma.
Esta posibilidad de intervención, advierte Melián, no constituye “un cheque en blanco”. Las administraciones deben contar con datos que acrediten el problema, demostrar su relación con la actividad que pretenden limitar y justificar el alcance de las restricciones. «No bastan prohibiciones generales o decisiones carentes de suficiente motivación», recoge en su artículo.
El presidente del CES insiste en que Canarias necesita información sólida y desglosada por territorios sobre precios de compra y alquiler, salarios, vivienda disponible, suelo residencial, viviendas vacacionales y segundas residencias. También considera necesario conocer las compraventas según la residencia de quienes adquieren los inmuebles y los efectos reales de los distintos usos sobre la oferta. “Cuanto más intensa sea la limitación, mayor deberá ser la demostración de su necesidad y proporcionalidad”, sostiene.
Melián diferencia entre regular el destino de una vivienda y restringir su adquisición por la nacionalidad de quien la compra. Una vivienda habitual mantiene esa función con independencia de que su propietario proceda de otro Estado miembro. El foco de las medidas debe situarse, por tanto, en el uso del inmueble y en la presión residencial acreditada en cada zona, respetando el principio de no discriminación.
El artículo también aborda una propuesta de Reglamento europeo orientada a establecer un marco común de actuación en zonas sometidas a tensión residencial. El presidente que se trata de una propuesta, no de una norma vigente, y que su eventual desarrollo no supondría una autorización general para restringir la propiedad. Las actuaciones quedarían sujetas a condiciones y a la justificación de su necesidad.
En esa línea, señala que las posibles limitaciones deben acompañarse de actuaciones para aumentar la oferta, movilizar vivienda vacía, ampliar el parque público y protegido, agilizar la planificación y las licencias y favorecer el alquiler residencial. Estas medidas deben tener en cuenta, además, la importancia del turismo y de las actividades vinculadas a él para la economía canaria.
Melián expresa la disposición del Consejo Económico y Social de Canarias a colaborar con las administraciones en el estudio de estas posibilidades y en la elaboración de propuestas, previo consenso y acuerdo de su Pleno. El objetivo es contribuir, desde el diálogo entre los agentes económicos y sociales, a una respuesta eficaz, equilibrada y estable a las dificultades de acceso a la vivienda. [Comunicación Consejo Económico y Social]